X

Форма обратной связи

Оставьте свои данные, и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время, указанным Вами способом:

Поля отмеченные *, обязательны для заполнения.
Спасибо, Ваш запрос получен! Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Ваши контактные данные в безопасности! Они не будут переданы третьим лицам.
X

Онлайн-консультация

Оплатите онлайнконсультацию и получите доступ к нашему чату для

Стоимость услуги:

Подключить

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия

Рыночная оценка недвижимости



rynochnaya-stoimost-zemuchastka

Госдума приняла законопроект о приостановке рыночной оценки недвижимости до 2020 года. И цена недвижимости (кадастровая), замораживается по состоянию на начало 2014 года. Ежель ее пересматривали и понижали принимается боле низкая цена(кадастровая стоимость). По умному это называется налоговая база, то с чего дерут налоги.

Что вообще происходит в это сфере. Давайте разбираться.

Согласно действующего законодательства для налоговых целей используется кадастровая стоимость. Она, по замыслу законодателя максимально приближена к рыночной. Кадастровая стоимость устанавливается на определенные периоды. И соответственно пересматривается в результате переоценки. Для разных категорий земель это периоды от 3 до 5 лет. Рыночная же стоимость вообще величина динамическая. Может меняться хоть несколько раз на день, рыночная стоимость это величина за которую объект купят. А если покупатель уболтает продавца, цена сделки уменьшится. А если в договоре пропишут другую стоимость, а если продать надо срочно…. «А если б он вез патроны»…Средневзвешенных цен не бывает, т.к. недвижимость всегда индивидуальна. В общем сплошная виртуальная реальность.

Переход на рыночную стоимость, как базу налогообложения по замыслу законодателя эту самую базу расширил бы. Ну и сделал бы боле гибкой. Как во времени – переоценивай хоть каждый день, так и в пространстве. Кадастровая стоимость все же рассчитывается по методикам и бьет по площадям. Процесс переоценки в значительной мере автоматизирован. Когда эта система только вводилась я был свидетелем постановки задачи оценщикам. «Мы вам цифры спустим, а методику и обоснование вы сами сочините, раз специалисты».

Сейчас, когда кадастровая оценка проведена ее пересчет не представляет труда. Запрашиваются установки региональных властей, открывается газетка и далее принимается решение. Недовольные могут обратиться в суд. Пока судитесь платите по писанному, задним числом кадстоимость не меняется. То есть за год судебных дел налогов накапает нормально.

Кадоценкой занимается небольшое число региональных институтов. Как правило это наследники Институтов землеустройства. В столицах и крупных городах ситуация запущеннее, тк оценщики подходят к оценке по газеткам и местоположению. Инфраструктура в расчет не принимается. Рынок кадастровой оценки незначителен, это небольшие деньги, их платят региональные бюджеты. Рыночная оценка дело более скрупулезное и, вследствие этого дорогостоящее. Именно поэтому его решили сделать государственным. Во-первых бюджет, во-вторых контроль. Однако не стоит питать иллюзии, что качественную рыночную оценку можно сделать массово. Это просто очень дорого. Дорого настолько, что не отбить налоги. Это если конечно оценивать, не только по газетке.

lori-0002230465-smallwww

Возвращаясь к сравнению рыночной и кадастровой оценки. Результат последних 3-х лет показал, что кадастровая стоимость часто завышена. Иногда в 4 раза. Массовая практика оспаривания кадастровой стоимости. Ну как вы будете платить налог в 1,5% в год с объекта стоимостью 400 млн руб, если не можете его 2 года продать за 80 млн. И это не шутка. Не платят, улучшения.

Альтернативой и той и другой является бальная оценка территорий. Городских в основном. Теория, понятное дело европейская. Технологии автоматизированной оценки на практике отработаны еще в 1999 году в институте, где я учился. Для оценки газетка и установки властей вообще не используются(видимо поэтому от нее и отказались), зато она строгая математически. Для оценки берется карта, на ней наносятся важные объекты, школы, сады, магазины, остановки транспорта и тп. Это позитив. Заводы, воняющие склады и др. Это негатив. Рисуются зоны влияния этих объектов. Таким образом каждая точка получает набор характеристик. Каждый фактор может иметь вес еще и в зависимости от того какой объект оцениваем. Для квартиры важно наличие рядом больниц, магазинов и садов, а для торгового центра, важно наличие рядом дорог и людского трафика. А наличие старых труб под землей важно и тем и тем. И городским властям. Туда же можно пихать и данные о экологии, выхлопах, виде из окна, благоустройстве и массу инфы. А далее хочешь сведи баллы по разным факторам к одному интегральному показателю и переведи это в деньги. А хочешь запихни в ГИС открытого доступа и пусть смотрят сами кому что надо. Современные ГИС позволяют обслуживать крупные территории городов.

Есть у бальной оценки одно существенное отличие от рыночной. Рыночная учитывает престиж места, статусность соседей и другие нематериальные сущности мира пиара. Эти параметры в некоторых местностях дают до 95% вклада в стоимость. Рублево-Успенское шоссе например. Или Кутузовский проспект. Дома старые, газы от дороги и шум окна открывать не дают. Микроскопические дворы. Нет места для парковки. В каждом подъезде пара квартир-притонов. Почему такое жилье должно считаться элитным, престижным и дорогим. Мои знакомые съезжают в более здоровые дома или за город. Впрочем в систему бальной оценки можно ввести любые параметры, в том числе и столь виртуальные, как престиж ,соседи и статус. Где-нибудь в Германии с ее упорядоченностью жизни сделают.

Вышеприведенные проблемы носят характер академический. В реальности проблема в другом. Налоги на землю, дома и квартиры перестали платить. Реальный недобор налогов на июнь 2016 года по регионам колеблется от 30 до 90% относительно плана. Эти налоги местные. За этот счет ремонтируется местная инфраструктура. Сейчас лето, а физически денег нет. И хз будут ли. Административный аппарат не в силах принудить народ платить. К коммерсам можно докопаться, потому они ручные. А по населению факт в том, что не платят половина граждан. Значит придется заводить 30 млн административных дел и подавать их в суд. И еще позиции местных властей в задирании ставки налога до максимально возможной по федеральному законодательству.

Есть интересное явление. Вы купили территорию пустыря, подвели дорогу, сети, благоустроили. Поздравляем мы вас переоценим и вы станете платить больше. За свои же деньги ты стал платить больше. Хотя сделал полезное дело. Развитие инфраструктуры на местах сейчас ведется за счет средств коммерсантов. Это только в крупные проекты типа Олимпиады в Сочи, Саммита во Владике, Моста в Крым вкладываются бюджетные деньги. На местах грузят коммерсов. И нет механизма как их освобождать от налогов, если они за свой счет делают иные полезные вещи. Последнее время они грузятся плохо, т.к. самим не хватает. Так что видим ямы на дорогах, трубы по зиме проверим. Помнится я был в Неаполе во время забастовки мусорщиков – веселое, скажу вам зрелище.

Какие можно получить рекомендации по тематике кадастровой стоимости и налогов? Бежать переоценивать кадстоимость. Договариваться с частными оценщиками, пока не перевели на рыночную и не сделали оценку государственной. Желаем удачи.

comments powered by HyperComments
Читать все статьи

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия