X

Форма обратной связи

Оставьте свои данные, и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время, указанным Вами способом:

Поля отмеченные *, обязательны для заполнения.
Спасибо, Ваш запрос получен! Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Ваши контактные данные в безопасности! Они не будут переданы третьим лицам.
X

Онлайн-консультация

Оплатите онлайнконсультацию и получите доступ к нашему чату для

Стоимость услуги:

Подключить

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия

О рынке услуг, связанных с недвижимостью



kamen
Недвижимость вообще — это набор понятий. Нормативное понятие недвижимости идет в РФ из Гражданского кодекса, берущего свое начало в кодексе Наполеона, а еще раньше из римского права. Недвижимость есть то, что нельзя передвинуть без нанесения непоправимого ущерба и без утраты структуры и функций. Это понятие близко к реальным вещам, но не всегда. Как известно из современной философии и математики-невозможно описать все сущее в модели, а нормы имеют модельный характер. Так например, к недвижимости относятся земельные участки, дома, воздушные и морские суда(вполне себе движущиеся предметы). Участки могут двигаться(острова в морях и реках, насыпные острова и тп), дома могут пердвигаться(при реконструкции Невского проспекта в С.Петербурге-Ленинграде дома передвигались мощными домкратами). Наиболее наглядно ситуацию описывается в анекдоте: «У меня есть движимое и недвижимое имущество-дом шатается(движимое) и бабка парализованная(недвижимое)».

В обиходе последних 25 лет под недвижимостью понимается вполне определенный круг объектов. Это земельные участки, здания и сооружения. И тут есть спорные моменты(кабельные и трубопроводные объекты часто не относятся нормативно к объектам недвижимости), но народ и субъекты хозяйственной деятельности выработали иммунитет к спорным трактовкам.

Рассматривая(сужая понятийное поле) недвижимость в разрезе земли и объектов(зданий и сооружений) мы можем констатировать однозначно, что множество таких объектов существует. И существует интерес к подобным объектам. И в силу этого существует обмен этих предметов(если можно так сказать) на деньги(универсальную меру стоимости и инструмент обмена) между гражданами и юридическими лицами. Это рождает рынок недвижимости. Процесс перехода прав, создания объектов, выделения земли, предоставления земли, и др рождает вторичные рынки услуг. Поскольку недвижимость есть объект прав, рождается связь его с банковской системой(предмет залога).

На базе интереса к обладанию недвижимостью широких слоев населения(для ведения хозяйства на земле) и предпринимателей(для прикладных целей ведения хозяйства, строительства и коммерческой деятельности), а также для спекулятивных операций и возник рынок недвижимости. Процесс в значительной мере естественный, поскольку базируется на естественных желаниях людей. Этот переход в РФ(от социалистического СССР) получил название земельная реформа. Передача объектов(зданий в первую очередь, но не только) было реализовано приватизацией. Так возник рынок. Как на любом рынке есть участники непосредственно заинтересованные в продукте(недвижимости). Он база рынка. Так и спекулянты(их волнуют колебания цен на продукт), оформители(их волнует количество операций и сделок)-обслуживающий рынок персонал, регуляторы рынка(государство). Это слои, которых волнует состояние рынка.

Таким образом таких слоев-групп 4: Пользователи земли и объектов, Оформители, Спекулянты, Государство.Государство и власть имеют единственную цель-взимание налога(на землю, на объекты, на сделки, административная рента-коррупция и тп). Базовым субъектом рынка является конечный пользователь-фермер,с/х предприятие, производитель, застройщик в связке с покупателем/арендатором квартир и помещений. Эта система из четырех множеств может иметь пересечения, но имеет свои индивидуальные системные цели и каждая оказывает влияние друг на друга.

На рынке всегда есть баланс спроса и предложения. Нам понятен фундаментальный характер этих отношений(и этого баланса). Мы затрудняемся дать строгий математический анализ существующего рынка, но позволим себе опубликовать общий анализ ситуации и его следствия.

1) Земля и объекты в РФ вышли на рынок в 1992 году. До этого момента в СССР они вообще не оценивались по рыночным характеристикам, а только по производственным. Смена хозяйственной структуры с плановой на рыночную дала толчок рыночной переоценке всей недвижимости. Этот процесс закончился в 2006-2010 г. К этому моменту все стало оценено(либо с индивидуально-пользовательсткой, либо с производственно-хозяйственной точки зрения: ИЖС и промка).

2) Ввиду общей недооцененности недвижимости родился спекулятивный аппарт-скупщики земель. Лица скупившие земли для целей простой последующей перепродажи. Покупка осуществлялась по дармовой цене. ВВиду того, что к 2006-2010 гг. процесс реальной оценки был завершен этот вид бизнеса закончился. Это касается всех видов недвижимости(участков, квартир, зданий).

3) На недооценнености недвижимости вырос рынок оформительских(технических) услуг. Поскольку недвижимость была недооценена весьма серьезно и разница между покупной и продажной стоимостью была велика, определенную дельту забирал себе оформитель. Этой дельтой с ним готовы были делиться. Теперь это кончилось. И именно поэтому испытавыют трудности риэлторы старого образца.

4) Государство и власть держалось в тени и давало ситуации развиться до предела. Отдельные представители и целые классы грели на этом руки. Как только рынок стабилизировался, государство пришло на него с налогами(данью)-2006-2013 гг.-введение кадастровой стоимости.

На сегодняшний день, в строгом соответствии с моделью приведенной выше, происходят следующие процессы:

1) Натуральные потребители недвижимости расчитывают свои силы, часто уходят в дешевые регионы.

2) Спекулянты скидывают недвижимость, стараясь выйти в кэш на этом уровне.

3) Происходит более детальная переоценка недвижимости

4) Государство устанавливает высокие налоги.

5) Оформители уходят с рынка, поголовье риэлторов сокращается, стоимость работ инженерного состава снижается до разумных уровней. Под разумным уровнем мы понимаем стоимость оплаты труда и орграсходы, которые имеют тренд неизбежно снижаться благодаря новым технологиям.

comments powered by HyperComments
Читать все статьи

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия