X

Форма обратной связи

Оставьте свои данные, и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время, указанным Вами способом:

Поля отмеченные *, обязательны для заполнения.
Спасибо, Ваш запрос получен! Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!
Ваши контактные данные в безопасности! Они не будут переданы третьим лицам.
X

Онлайн-консультация

Оплатите онлайнконсультацию и получите доступ к нашему чату для

Стоимость услуги:

Подключить

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия

Чем плоха точечная застройка и почему с ней боролись?



tochechnaja_zastrojka1

В СССР была такая наука – градостроительство. И профессия такая была. Потом исчезла из классификатора профессий. Потом(около 2011 года) вернулась. Градостроительство предполагало работу с площадями и территориями. Проекты планировок микрорайонов, городов и более крупных образований. Проектировщик и архитектор работает с конкретным земельным участком(или несколькими) или с конкретным объектом. Для него это узел привлечения внимания и труда. Все остальное для него является внешними факторами. При подходе пообъектно(или поучасточно) общая ситуация в радиусе 10 км не интересна. Ее можно учесть, но это долго и дорого. Потому рассматривали конкретно, конкретный объект(дом, участок, поселок, микрорайон-реже). С точки зрения инвестиций тоже. То есть подход заведомо зауживался для упрощения работы. Тоже самое происходило и в других сферах. Регулирование общих вопросов (инженерной инфраструктуры, транспорта и тп) лежало в ведении кого-нибудь невидимой руки рынка. Совокупность множества относительно небольших строительных объектов без взаимной увязки и составляло содержание девелоперской деятельности с 1991 по 2010 год. Почти 20 лет. В процессе этой деятельности конкретные объекты выстраивались без оглядки на генеральные планы деревень, поселков, городов и районов, которые разрабатывались в 70-х-80-х годах 20 века в СССР на все населенные пункты. Это и есть точечная застройка.

Во многих городах России (в Москве уж точно) вы можете заметить полный хаос некоторое архитектурное разнообразие в стилях, этажности, планировки улиц и тп косяки особенности точечной застройки. На карте микрорайона Солнцево даже есть такие нумерованные проезды, на которые если смотреть видно, что они должны соединяться в протяженные улицы. Так было запланировано генпланом 1978. Часть проездов и улиц построили, а ненужную часть застроили многоэтажками. Между прочим, в гостинице Украина работает постоянно действующая бесплатная экспозиция диорама «макет Москвы 1977 года». Вид потрясающий. Не сравнить ни с какими три Д визуализациями.

Подобная политика была вполне адекватна мнению населения. Даешь больше квартир и ТЦ. Купим все. Когда плотность застройки стала близка к критической (нехватка садов и их уплотнение, нехватка машиномест и дороговизна паркингов) и застроены оказались (не только в Москве) все пригодные пустыри, пришла очередь сноса ветхого жилья. А также, с введением в 2006 году нового Градостроительного кодекса, обязательным стало наличие генерального плана. Позволить себе удовольствие работать честно «по площадям» смогли не все, это(и не только, факторов было много) стало причиной консолидации рынка и вытеснения мелких игроков.

Генеральный план это хорошо, но очень трудно, долго, и дорого. Если делать по уму. Разработчик должен увязать между собой сотни показателей и еще учесть градостроительные документы верхнего уровня. Мы являемся разработчиком и участником разработки многих генпланов поселений и знаем проблему изнутри. Сделать идеальный генплан, устраивающий всех нельзя. Это факт. Его даже трудно сделать с соблюдением всех действующих норм. Поэтому любая разработка генплана это серьезный труд. Добавим сюда динамичность застройки и развития территорий. Любой статичный документ устаревает на следующий день после выхода. Вообще, по нашему мнению, современный генплан должен быть электронным, а процедура внесения в него изменений занимать не более недели. Тогда он будет сохранять актуальность как генплан и документ на будущее. Иначе это тормоз и очередная картинка на заставку на компьютере стену.

Скажем честно, даже проект планировки нового микрорайона с соблюдением всего, что есть в нормах сделать трудно. И разработка и утверждение проекта планировки почти всегда связана с ограничением сферы рассматриваемых факторов влияния(типа всего не учтешь и желательно не видеть того, что мешает) и превращается в торг между властью и застройщиком на тему «вот это мы сделаем(построим), а вот это точно не сможем, экономически невозможно, иначе у вас никакого микрорайона не будет вообще». И чаще всего не врут. Это факт. Застройка территорий с соблюдением всех градостроительных норм и правил априорно невыгодна вообще. Выгодна, она может быть в следующих случаях, которые должны еще и быть совместными. Бесплатное получение земли, транспортная и инженерная инфраструктура уже есть или ее строит государство, детсадов и школ строить не надо или строить под новые уплотненные требования, отдавать квартиры муниципалитету не надо, кредитование строительства идет под 2% годовых в рублях, рост цен составляет от 20% в год и более(надувается пузырь).

Немногие города в мире строены полностью по генплану. Да так ,чтоб это генплан развивался в течении 200-300 лет. По генплану строился Петербург, но каналов на Васильевском острове нет(старая история), ширина его улиц спустя 300 лет кажется маловатой(а как планировать на 500 лет в 1705?). Бразилиа или Нью-Дели или Астана строились с почти нуля, как и Петербург, то есть как новые столицы. Париж, таким как мы его знаем, аккуратный в едином стиле, создан при Наполеоне, который попросту повелел снести все к чертям и разработать генплан, а недовольных в армию. Берлин, Варшаву или Дрезден перед генплановой застройкой тоже сносили полностью, а Будапешт частично. Правда, авиабомбами и тяжелой артиллерией.

Чтоб немного утешиться вспомним и о местах, где обстановка похуже. Рио-де-Жанейро, Мумбаи, Дели, Каир и др. Жители этих городов сказали б нам: «Нам бы ваши проблемы».

comments powered by HyperComments
Читать все статьи

Темы статей

рынок оценка недвижимость госдума кадстоимость налог земля цена кадастр госзакупки новации процесс система заказчик деньги инженер сро зарплата услуги разработка гис проект исогд бти территория имущество карта градостроительство участок генплан техусловия съемка обучение работа материал картография программа данные информация вопрос ответ реформа перепланировка техпаспорт градкодекс статья техплан кадпаспорт компания застройка сзз экспертиза пзз егрп состояние квартира дом риэлтор кодекс документ организация госконтракт законодательство многоквартирный документы объект договор регистрация магазин паспорт администрация учет кредит ставка банк застройщик жилье долевик площадь город кооператив дорога суд государственные экономика госуслуги область нежилое здание жилое требования кадастровый зона земельный правила киоск продажа помещение собственник жилищный право машиноместо покупка закон палата акт геодезист землеустроитель чиновник изыскатель оценщик юрист строитель офис крым аэрофотосъемка изыскания бпла землеустройство мониторинг межевание власть аппарат камера датчик тахеометр топография коптер квадракоптер топосъемка фонд ситуационный план схема расположение видео население заявление градостроительное яндекс гугл оптимизация работ оформление услуг задача клиент практика бизнес сервис сайт метод дистанционный градплан зонирование инвентаризация зданий программные средства муниципальный контроль госземконтроль госзакупок ввод объекта управления движением aecom транспортный коллапс органов местного самоуправление внебюджетные источники финансирования затраты выбор земельного участка использование спор новый изменение обновление электронная спутниковая архив топографических съемок электронный перераспределение земельных участков снятие охранная газопровод географический центр одинцовский район неделя прав долевиков регпалата семья права собственности информационная росреестр долевое индивидуальный жилой сооружение срочность ускорение реестр геодезия